Liban : taxer les logements vacants, ou le tournant interventionniste de l’État ?

Le projet de budget 2027 veut taxer les logements laissés vacants afin de les remettre sur le marché. Derrière une mesure présentée comme fiscale se dessine pourtant une question plus large : celle du modèle économique libanais. Dans un pays dont la Constitution affirme explicitement le caractère libéral de l’économie, garantit l’initiative individuelle et protège la propriété privée, l’État peut-il utiliser l’impôt pour pousser un propriétaire à modifier l’usage d’un bien qui lui appartient ? La question est d’autant plus sensible qu’une partie de la vacance actuelle est la conséquence de l’émigration depuis la crise de 2019.

Taxer un choix patrimonial

L’article 37 du projet de budget 2027 prévoit qu’après un délai d’un an pour un propriétaire ordinaire et de trois ans pour un promoteur immobilier, un logement vacant pourrait être soumis, sous certaines conditions, à une taxe comprise entre 35 % et 50 % de sa valeur locative. Le texte doit encore être adopté par le Parlement. Son objectif affiché est de remettre des logements inutilisés sur le marché et d’élargir l’assiette fiscale.

Le débat ne porte donc pas seulement sur le niveau du prélèvement. Un propriétaire qui laisse son appartement vide ne perçoit aucun loyer : il immobilise son capital, supporte son entretien et assume l’absence de rendement. Avec l’article 37, l’État ajoute à ce coût privé une charge fiscale destinée précisément à l’inciter à louer. L’impôt devient ainsi un instrument d’orientation du comportement patrimonial.

Or le préambule de la Constitution libanaise affirme que « le régime économique est libéral et garantit l’initiative individuelle et la propriété privée ». L’article 15 place en outre la propriété sous la protection de la loi. Cela n’interdit naturellement pas toute fiscalité immobilière. Mais la philosophie change lorsque l’on taxe non seulement un revenu, une transaction ou une transmission, mais également le choix de ne pas exploiter économiquement son propre bien.

Dans le vocabulaire politique classique, cette conception relève davantage d’une gouvernance interventionniste, traditionnellement associée à la gauche économique, que du libéralisme patrimonial qui a longtemps constitué l’une des particularités du Liban dans la région. Le projet de budget 2027 prévoit d’ailleurs des dépenses en hausse de 15 % par rapport à 2026 et relève plusieurs prélèvements, dont l’impôt forfaitaire annuel appliqué aux holdings et aux sociétés offshore. Le ministère des Finances présente pour sa part le texte comme respectueux d’une « discipline budgétaire » tout en maintenant un certain niveau de dépenses sociales.

C’est précisément cette contradiction qu’il faut regarder. Le problème n’est plus seulement de savoir combien l’État prélève, mais jusqu’où il entend intervenir dans l’usage d’un patrimoine privé parfaitement légal. Entre une fiscalité destinée à financer les missions publiques et une fiscalité utilisée pour contraindre progressivement les comportements individuels, la frontière mérite au moins d’être discutée.

Après l’émigration, remettre de force les appartements sur le marché

Cette orientation prend une tout autre dimension dans le Liban issu de la crise de 2019. La Banque mondiale relève que la contraction de la population en âge de travailler est notamment liée à une forte émigration depuis le début de la crise. Elle souligne également combien il reste difficile d’en mesurer précisément l’ampleur, faute de données officielles exhaustives.

Cette réalité change complètement la signification d’un logement vacant. Tous les appartements vides ne sont pas le produit d’une stratégie spéculative. Certains le sont parce qu’un ingénieur est parti travailler dans le Golfe, qu’un médecin s’est installé en Europe, qu’un jeune couple a rejoint le Canada ou qu’une famille entière a quitté le pays faute de perspectives économiques. Le bien est resté ; ses occupants sont partis.

Traiter indistinctement cette vacance comme un stock immobilier qu’il faudrait forcer à revenir sur le marché revient donc, dans une partie des cas, à confondre la cause et la conséquence. Le logement vide n’a pas provoqué l’effondrement : il en constitue la trace. Le paradoxe est particulièrement sévère : après avoir été incapable de retenir une partie de sa population active, l’État envisage de taxer davantage le patrimoine qu’elle a laissé derrière elle.

Et à qui ces appartements remis sous pression sur le marché seront-ils loués ? La question mérite d’être posée parce que la crise libanaise du logement est aussi devenue une crise de solvabilité. Le pouvoir d’achat d’une partie des ménages libanais s’est considérablement affaibli tandis que les coûts du logement se sont largement dollarisés. Remettre davantage d’appartements sur le marché ne signifie donc nullement permettre automatiquement à davantage de Libanais de s’y installer.

Dans le même temps, le Liban accueille toujours une très importante population non libanaise. Si la fiscalité pousse des propriétaires à mettre leurs appartements en location, cette offre nouvelle entrera sur un marché qui, lui, ne poursuit aucun objectif démographique. Elle sera accessible à celui qui pourra payer : Libanais, Syrien, Palestinien ou autre résident.

La taxe ne crée évidemment aucune préférence juridique en faveur des réfugiés. Mais une politique qui augmente volontairement l’offre locative alors que la capacité de location d’une partie des Libanais diminue ne peut faire comme si la question de savoir qui occupera demain ces logements n’existait pas.

C’est précisément pourquoi la politique du logement ne peut être détachée de la politique démographique. Si le nombre des Libanais présents dans leur propre pays diminue sous l’effet de l’émigration et si ceux qui restent sont de moins en moins solvables, une politique consistant uniquement à faire sortir des appartements sur le marché ne traite aucun de ces deux problèmes. Elle risque même d’accompagner un mouvement qu’elle n’a jamais pensé.

L’État commence encore par celui qu’il sait atteindre

Reste enfin le problème de l’égalité devant la règle. Le propriétaire dont le bien est correctement enregistré, dont l’identité est connue de l’administration et dont la situation juridique est parfaitement claire sera aussi le plus facile à imposer. À l’inverse, les successions non réglées, les situations cadastrales complexes ou les constructions irrégulières sont précisément celles sur lesquelles l’administration rencontre davantage de difficultés.

Le parallèle avec l’électricité est difficile à éviter. Pendant des années, les impayés, les branchements illégaux, les pertes commerciales et les difficultés de recouvrement ont constitué l’un des problèmes structurels d’Électricité du Liban. Dans un système où certains ont longtemps payé normalement tandis que d’autres échappaient au recouvrement, le sentiment d’injustice est inévitable.

Le problème n’est pas de contester la nécessité du recouvrement. Il est de constater combien un État aux capacités inégales risque toujours de commencer par celui qu’il identifie le plus facilement.

La même interrogation vaut pour la location. Le droit libanais reste marqué par des décennies de conflits sur les anciens loyers. Les réformes successives n’ont pas supprimé toutes les incertitudes ni les lenteurs judiciaires. Les propriétaires disposent certes de recours, notamment pour les baux nouveaux, mais les difficultés d’exécution et la durée des procédures demeurent un risque réel.

On ne peut donc demander au propriétaire de prendre davantage de risques locatifs sous la menace fiscale sans lui garantir parallèlement une justice rapide, l’exécution effective des contrats et une protection juridique efficace.

Un changement de philosophie

La taxe sur les logements vacants révèle ainsi bien davantage qu’une nouvelle recherche de recettes. Elle pose une question de modèle.

Le Liban a fait de l’économie libérale, de l’initiative individuelle et de la propriété privée des principes inscrits jusque dans sa Constitution. Lorsque l’État commence à taxer un propriétaire non parce qu’il tire un revenu de son bien mais précisément parce qu’il refuse de le mettre en location, il ne se contente plus de prélever : il cherche à orienter son comportement.

C’est là que se trouve l’inflexion politique. Une gouvernance qui répond à l’augmentation des dépenses par davantage de prélèvements, qui utilise la fiscalité pour modifier l’usage de la propriété et qui substitue progressivement la décision publique au libre choix patrimonial s’éloigne d’une conception libérale classique pour se rapprocher d’une logique économique plus interventionniste, davantage associée à la gauche.

On peut débattre de l’utilité d’une telle évolution. Mais il serait plus problématique encore qu’elle s’installe sans être nommée.

Car avant de demander combien taxer un appartement vide, l’État devrait peut-être commencer par se demander pourquoi il s’est vidé, pourquoi tant de Libanais n’ont plus les moyens de le louer et pourquoi ceux qui l’occupaient ont préféré chercher ailleurs l’avenir qu’ils ne trouvaient plus chez eux.